Loi Duflot sur le logement : pas si sociale que ça sur les petites surfaces
Annoncée comme une mesure importante du gouvernement avec comme objectif la construction de 500.000 logements neufs par an, la loi Duflot se veut cependant plus "sociale" que la loi Scellier à laquelle elle succède. Du moins, dans l'esprit. En effet, il a été annoncée depuis son lancement, que cette nouvelle loi Duflot allait imposer des plafonds de loyers inférieurs de 20% aux loyers de marché. Mais comme nous allons le voir ci-après, le caractère "social" des plafonds de loyers peut être annulé par l'application d'un coefficient multiplicateur corrigeant ces 20% entre loyer de marché et plafond applicable.
Les plafonds de loyers applicables par zone pour les baux conclus en 2013 ont été publiés dans un décret du 29 décembre 2012 (voir notre article sur Les plafonds de loyers et de ressources officiels de loi Duflot 2013 sont publiés). Nous vous les redonnons ci-après pour information :
| Plafonds de loyers loi Duflot 2013 (montant hors charges) |
|||
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
| 16,52 €/m² | 12,27 €/m² | 9,88 €/m² | 8,59 €/m² |
Il s'avère cependant que le calcul du plafond de loyer applicable fait intervenir un coefficient multiplicateur (correcteur), basé sur la surface du logement. Cet indice peut être retenu dans la limite de 1,2 soit... 20% de plus que les plafonds indiqués dans le tableau ci-dessus !!!
Comment fonctionne cet indice ? Sa valeur, telle qu'indiquée dans le décret du 29/12/2012, est établie ainsi :
0,7 + 19/S
dans laquelle S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Prenons un exemple pratique pour bien comprendre :
- pour un logement de type 2 dont la surface habitable est de 45 m² (incluant la moitié, dans la limite de 8 m², des surface annexes) situé en zone B1, on applique un coefficient de 0,7 + 19/45 = 1,12. Ce qui signifie que le plafond de loyer Duflot applicable pour ce logement sera de 45 m² X 9,88 €/m² X 1,12 = 498 € hors charges. Alors qu'il ne serait que de 445 € sans l'application du coefficient multiplicateur.
- pour un logement de type 3 dont la surface habitable est de 65 m² (incluant la moitié, dans la limite de 8 m², des surface annexes) situé en zone B1, on applique un coefficient de 0,7 + 19/65 = 0,99. Ce qui signifie que le plafond de loyer Duflot applicable pour ce logement sera de 65 m² X 9,88 €/m² X 0,99 = 636 € hors charges. Alors qu'il serait de 642 € sans l'application du coefficient multiplicateur.
On constate ainsi que plus le logement est grand, plus le coefficient multiplicateur est défavorable. Il favorise cependant les petites surfaces qui permettent de compenser les 20% d'écart entre loyer de marché et plafonds de loyer, quelque soit la zone locative Duflot.
En conclusion, privilégiez les appartements compacts, des deux pièces avec des surfaces inférieures à 40 m² et des trois pièces n'excédant par 60 m².
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Avertissement : Cet article sur à été écrit initialement sur notre site www.impots-loi-duflot.fr . Il est reproduit ici à titre d'archive et doit donc être lu avec toutes les précautions d'usage dans ce cadre et notamment la prise en compte de l'évolution depuis 2012 du Code Général des Impôts, de la réglementation en général, du contexte économique et du marché immobilier.
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