Les locations meublées : LMP et LMNP

Les statuts du loueur de meublé

Pour les locations meublées, on distingue le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) du Loueur en Meublé Non Professionnel (LNMP). Contrairement aux lois dites de "défiscalisation" pour lesquelles c'est le logement acquis qui porte la loi, la location meublée permet à l'investisseur d'adopter le statut de professionnel ou de non-professionnel. La distinction est faite soit par le montant des revenus tirés de cette activité, soit parce qu'elle représente ou non l'activité principale du contribuable. Dans tous les cas, seuls ceux inscrits au registre du commerce et des sociétés peuvent bénéficier du statut de professionnel de la location meublée.

Types de logement concernés par la location meublée

La location meublée est très répandue et représente une proportion très importante des locations en général. Elle est utilisée par exemple pour des parties de son habitation qu'un propriétaire met à disposition d'étudiants, aux gites ruraux, aux chambres d'hôtes, à certains parcs de loisir, etc.
Pour les investisseurs souhaitant sécuriser leur placement, la location meublée s'applique tout particulièrement dans 4 grands secteurs d'activité :

• les résidences étudiantes
• les résidences d'affaires
• les résidences de tourismes
• les résidence médicalisées ou pour personnes âgées.
  Dans ces domaines, le logement est donné à la location à un exploitant par bail commercial pendant 9 à 11 ans, ce derniers s'assurant du remplissage et de la gestion de la résidence. Les loyers sont généralement reversés trimestriellement au propriétaire pendant toute la durée du bail.

Principes fiscaux de la location meublée

La location meublée est considérée comme une activité commerciale. A ce titre, les revenus qui en sont tirés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC - comme les artisants, commerçants...).
Un bilan comptable simplifié doit donc être établi chaque année pour valider si l'activité est bénéficiaire ou déficitaire. Ce bilan tient compte d'un côté des recettes locatives perçues, et de l'autres des charges engagées (frais de gestion éventuels, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d'emprunt, etc) ainsi que de l'amortissement des meubles et de la construction. L'imputation des charges et amortissements permet de constater un déficit pendant de très nombreuses années (jusqu'à 35 ans par exemple). Tant qu'un déficit est constaté, l'activité ne génère aucun impôt pour le propriétaire.
La location meublée est donc une excellente solution d'investissement pour mettre en place des compléments de revenus (notamment pour la retraite) pour les contribuables peu ou très faiblement imposés.

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

C'est le statut le plus commun adopté par les investisseurs en location meublée. Si les loyers ne sont pas assujettis à la TVA et si les recettes sont inférieures à 76300 €, le propriétaire peut choisir d'être soumis au régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 68% sur le bénéfice. Par contre, il n'est pas possible de créer un déficit (de BIC) avec le régime micro-BIC ce qui reste nettement moins avantageux que le régime du réel simplifié évoqué ci-dessus.

Cependant, si les loyers sont assujettis à la TVA ou si l'investisseur renonce expressément au micro-BIC, les recettes sont alors imposées au régime BIC réel. On peut alors créer un déficit de BIC. Cela est intéressant dans le cas de travaux par exemple. Mais attention : en tant que loueur en meublé non professionnel, l'investisseur ne peut imputer ce déficit que sur des revenus BIC de l'année en cours ou des 5 années suivantes et non sur le revenu global.

Louer en Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de loueur en meublé professionnel implique une inscription au registre du commerce et des sociétés (par l'intermédiaire d'une SARL de famille par exemple). Cette inscription n'est souvent pas autorisée pour certaines professions : notaires, médecins, avocats, etc de par l'incompatibilité entre leur métier (exercé à titre non commercial par définition) et celle commerciale de la location meublée. Cependant, ces professions peuvent obtenir une dérogation de leur ordre professionnel. Ils peuvent également exercer l'activité de loueur en meublé professionnel par l'intermédiaire d'une société. Pour avoir droit au statut LMP, l'investisseur doit réaliser un chiffre d'affaires annuel supérieur ou égal à 23000 € HT ou retirer au moins 50% de son revenu global de cette activité. D'autre part, il est possible d'amortir :

• la construction sur une période allant de 20 à 33 ans (25 ans retenu en moyenne)
• le mobilier et l'équipement sur une durée de 5 à 10 ans (7 ans retenu en moyenne)

Les revenus de cette activité sont déclarés au titre des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC). En optant pour le régime réel d'imposition, on peut déduire l'intégralité de ses déficits de BIC de l'année de son revenu global, à condition qu'ils ne soient pas dus à un amortissement. D'où l'intérêt de financer l'acquisition par un crédit pour déduire les intérêts d'emprunt.

D'autre part, le loueur en meublé professionnel bénéficie de l'exonération :

• de l'impôt sur la fortune pour les biens immobiliers loués meublés
• des plus-values lors de la revente si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans et que le chiffre d'affaires de l'année est inférieur à 350000 €.

Autres intérêts de la location meublée

Parmi les nombreux avantages offerts par la location meublée, citons également :

• la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d'acquition. Ce montant de TVA peut alors servir à financer en partie l'acquisition ou être placée sur un support financier qui servira rembourser un emprunt. Notons que dans ce cas, le contribuable reste redevable de ce montant de TVA pendant 20 ans avec une dégressivité de 5% par an.
• la possibilité d'en certains cas (résidences de tourisme par exemple) de bénéficier d'une occupation personnelle du logement.