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Réussir son investissement Pinel en 2018

Réussir son investissement Pinel en 2018

Réussir son investissement dans l'immobilier à but locatif nécessite de respecter quelques règles simples que calcul-impots.eu vous présente ci-après. Chacun des thèmes des "7 règles d'Or" permet de vérifier que l'investissement présente toutes les garanties, à la fois sur les intervenants, sur le bien immobilier ou encore sur les loyers perçus. Et surtout que les aspects financiers et fiscaux soient clairement établis sur toute la durée de l'opération.

1 : Qualité de l'emplacement

Dans les principales villes de France en expansion. Pour s'assurer de la pérennité de la demande locative et du potentiel de revente, le programme doit être implanté dans une région et une ville montrant :

  • une croissance démographique
  • un dynamisme économique
  • une expension industrielle et universitaire
  • Et à l'intérieur même de la ville, dans les bons quartiers, et dans une résidence adaptée à la demande locative (nombre de logements, surfaces, prestations intérieures et extérieures...)

2 : Les garanties offertes par le promoteur

Que ce soit le promoteur, en charge de la construction du bien immobilier, ou du gestionnaire, qui fera en sorte que revenus locatifs soient réguliers et couverts contre les risques, il est indispensable de s'assurer que toutes les garanties soient disponibles avant de se lancer dans l'acquisition.

Sur le produit immobilier

  • Garantie financière d’achèvement
  • Garantie décennale de construction
  • Garantie Biennale
  • Garantie dommages aux ouvrages
  • Garantie de parfait achèvement

Sur les revenus locatifs, couverture contre

  • la vacance locative (absence de locataires)
  • les pertes de loyers (loyers impayés)
  • les dégradations immobilières
  • les frais de poursuites judiciaires (en cas d'explusion)

3 : La réputation des intervenants

Le promoteur

Son « savoir faire » en matière de conception de programmes immobiliers résidentiels à but locatif doit être avéré. Il doit, dans la mesure du possible, faire partie de la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs (FNPC).

Le gestionnnaire

Il est responsable de la tenue des comptes de la gestion de l'ensemble immobilier et des revenus locatifs perçus. Il assure le remplissage locatif par son propre réseau d’agences et coordonne éventuellement le remplissage avec les autres réseaux d’agences auxquels il fait appel.

La compagnie d'assurance

Elle couvre l'ensemble des risques locatifs (absence de locataires, loyers impayés, dégradations et procédures juridiques).

Les Conseillers en charge de votre projet

Il s'agit de Conseillers spécialisés formés à la gestion de patrimoine. Ils réalisent un bilan financier et fiscal précis et offrent les meilleures solutions pour optimiser la situation de l'investisseur à court, moyen et long terme. Ils accompagnent l'investisseur dans la mise en place du dossier, son financement et coordonne les étapes avec les différents intervenants (promoteurs, notaires, banques, assureurs, administrateurs de biens). Ils aident à la déclaration des revenus fonciers et des revenus globaux de l’investisseur le moment venu.

4 : Le prix de vente des logements

Il correspond à celui proposé par les promoteurs, auquel sont intégrés les frais annexes à l'acquisition (frais de notaire et d'hypothèque, prix du parking, etc). Le prix est déterminé en amont au moment de la conceptualisation du programme, et tient compte des facteurs économiques locaux, des prestations de la résidence et de chaque appartement. La rentabilité locative (loyers perçus divisés par le prix d'acquisition) doit être la plus élevée possible ce qui nécessite une étude approfondie de tous les paramètres pour aboutir à une solution optimisée pour l'investisseur.

5 : La demande locative solvable

La demande locative est forte dans les villes en expansion (voir la règle N°1). La solvabilité des locataires est aussi liée à l’activité économique des villes concernées (règle N°1). De plus, cette solvabilité est vérifiée par le gestionnaire responsable du revenu locatif.

6 : La logisitique

En cas de changement de domicile pour raisons familiales ou professionnelles, il est important de pouvoir rester en contact avec le ou les intervenants du projet afin d'en assurer le meilleur suivi. Dans la mesure du possible, il est préférable de réaliser l'opération avec un commercialisateur disposant d'un réseau commercial national.

7 : Le montage financier et fiscal

Il permet d’optimiser l’opération :

1 - Sur le plan financier

  • Par les loyers garantis
  • Par l’économie d’impôt réinvestie
  • Par un effort d’épargne minimisé

2 - Sur le plan fiscal

Par la recherche d’un « déficit fiscal foncier » optimisé qui permet :

  • La non imposition des revenus locatifs issus de l’investissement proposé.
  • Une défiscalisation possible de revenus locatifs antérieurs à cette opération.
  • Une économie maximale de l’impôt sur le revenu par le report du déficit foncier sur le revenu global.
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